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年关难过融资需求大 房企民间借贷“饮鸩止渴”

编辑:杭州快宜通贷款公司  时间:2013/03/02  字号:
摘要:年关难过融资需求大 房企民间借贷“饮鸩止渴”

    年关难过融资需求大增 中小房企“借新还旧”转向民间借贷 面临又一轮“饮鸩止渴”

    房企年终大考即将来临。楼市调控导致行业整体利润率受到冲击,但“强者恒强”。随着楼市转暖,一线房企的资金流逐渐走好,而中小房企受到的冲击远没过去。

    记者调查发现,随着大房企的扩张,中小房企受到严重挤压,回款困难,利润率整体下滑,利润难以覆盖前期融资成本。传统渠道融资困难重重,而再次通过民间借贷或者信托融资“借新还旧”,面临的是又一轮“饮鸩止渴”。

    不过,除了民间融资和信托渠道,赴港上市也成了不少中小房企募资自救的选择之一。此外,还有不少中小房企选择了房地产基金、资产证券化、出售项目或子公司股权等融资渠道。

    周先生是江西赣州一家小房地产企业的负责人。前年,他从深圳辞职回家创业,目前,其在赣州市某镇的第一批楼盘已经拔地而起,于10月开卖。楼盘开卖当天,销售量过五成。周先生面对这样的业绩并没有感觉到轻松,“大企业都深入了二、三线城市,对本土的中小房企冲击不小。”

    大房企扩张挤压小房企 传统渠道融资困难重重

    据周先生介绍,目前,大房企在赣州城区拿地,一拿就是上千亩,其项目一旦推出市场,无论是回款速度还是利润空间都将挤压小房企。据链家地产对87家A股中小房企(企业规模排名在100名以外)统计发现,这87家中小房企在前三季度实现利润55.81亿元,同比下降15.89%。

    而龙头房企的趋势正好相反。万科、保利、招商、金地四大房企前三季度净利润122亿元,同比增长了27%。

    同时,这87家中小房企的资产负债率为65.24%,比年初增加1.91个百分点。回款速度放缓,中小房企的资金链越发捉襟见肘。

    周先生告诉记者,临近年底,部分本地房企高息融资还不上,只能降价卖房回笼资金,“没想过找银行,手续太复杂,小企业也很难达到银行的要求。”而记者从广州小额贷款业内了解到,年底中小房企融资需求出现了增加。

    广州市一位不愿具名的小贷公司董事长对记者表示,到了年底,不少出现融资困难的中小房企都会找上小贷公司。一些中小房企此时着急贷款,一定程度上是因为有“借新还旧”的需求。不过,由于小额贷款公司单笔贷款最高额度只有500万元,很难满足中小房企的“胃口”。

    而另一方面,对于小贷公司来说,由于其目前不愁客户,所以也不太愿意将钱借给风险较高的房地产企业。

    饮鸩止渴 高息融资成本 远高于中小房企利润

    周先生表示,当地的中小房企融资主要走的是民间借贷的渠道,或者找有资金的人以入股的形式筹集资金。而据周先生和上述广州民间融资人士介绍,中小房企通过民间渠道来融资的成本相当高。

    今年以来,信托也是中小房企举债维持生计的重要方式。而信托融资的利息较高,对于利润有限的中小房企来说,也是一笔沉重的负担。用益信托的统计数据显示,今年1~11月,房地产信托的平均预期年收益率为10.2%。而对房企来说,除了给予投资人产品预期收益外,还要付出发行费用、渠道费用等,融资成本大多超过15%。

    比如,香江控股公告称,去年6月共融得人民币2亿元的信托借款,该笔借款利率为每年13.5%。该笔信托贷款的到期日为今年12月,仅仅利息所产生的财务成本便高达2700万元。但财报显示,香江控股今年1~9月亏损7835.59万元。

    记者从链家地产得到的数据显示,A股上市公司中的87家中小房企净利润率(净利润/营业收入)为10.32%,远低于任何高息融资的利息成本。

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